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中古住宅を購入してリフォーム、リノベーションする前のポイントについて

2019-07-04
カテゴリ:広島,現場,リフォーム,リノベーション,名藤,性能向上リノベーション,耐震改修,断熱改修,不動産,中古住宅,インスペクション
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名藤です。
 
 
今週も佐伯区でリノベーション工事中の物件の事をブログに書こうと思います。
今回はこちらの物件を購入する前の段階でお客様と進めた安心して中古住宅を購入するための方法について書きたいと思います。
 
 
中古住宅を購入するにあたってお客様とはご自身で不動産屋さんに聞いて頂いたり、私達で探したりする中で気になる物件が出たら私たちの方で建築年月日や敷地の状況などを確認して購入後の耐震補強やその他の工事の費用がどれくらい掛かりそうかを事前にお打合せしながら進めていました。
 
 
これはリノベーション工事は最初から工務店である私たちの会社に依頼する事を念頭に置いて頂いていたので工事を前提に物件購入のアドバイスをさせて頂いていたからですが、中古住宅を購入前にリフォーム工事の相談ができるかどうかは大切な事だと思います。
 
 
中古住宅を購入してリノベーションをする場合に工事業者が決まっていない場合にある問題点を図で表してみました。
 
 
 
お客様が悩まれる点として購入しようとしている物件の状況がどのようなものか判断できないにも関わらず素人である自分の目で見て購入の意思決定をしなければいけない点があります。
 
 
客観的な劣化状況や耐震性能、隠れている部分の状況の予測はプロでも難しい部分なので初めて家を購入しようとしているお客様には難しいのは言うまでもありません。
 
 
また契約後のリノベーション費用を考慮しながら住宅ローンの仮審査を通していく必要がありますが、よく聞く予算の出し方として不動産屋さんが知り合いの建築業者にザックリ聞いた費用で借入額を決定してしまい、実際は自分が思ったような工事内容ができず予算が合わなかった話や、劣化状況がひどく修復費用が掛かり肝心の性能向上や生活の快適性アップするための工事ができなかったというお話もよく聞きます。
 
 
住宅ローンの種類も金利や期間、優遇などを良く分からないまま不動産屋さんや建築業者の言うとおりにしてしまっていたりする話をよく聞きます。
その様な問題点をクリアにしないと安心して中古住宅を購入しにくいと思っています。
 
 
 
ですので今回の現場では上記の様な問題点を考慮してお客様と事前にお話しをして購入物件の内覧にご同行させて頂いたり、住宅ローンのお申し込みに関しても事前に工事範囲や内容をお打合せした上でご契約をし、住宅ローンの審査に入りました。今回の物件購入にあたってお客様と協力して進めたやり方をこちらも表にしてみました。
 
 
 
住宅ローンの審査が承認された後に売主さん、仲介業者さんの了解を得て既存住宅瑕疵保険の状況調査も行わせて頂きました。購入物件の状況も良く、建築年月日から新耐震基準である事も分かっていたので決済前に調査して頂き買主であるお客様負担で瑕疵保険にも加入しました。
 
これでお引き渡し後の雨漏りなどの瑕疵や決済時に登記費用を抑える事ができたり、工事の有無や工事後の性能に関わらず住宅ローン減税を受ける事が可能になりました。
 
 
ご理解のある売主さん、仲介業者さんだった事もありますが決済前に色々な調査ができた事は安心してお客様が購入できる材料になりました。
 
 
購入前にインスペクションを行うかどうかが重要事項説明の中に入っていますが、このインスペクションの有無は不動産業者さんはサラッと説明して、『インスペクションはしません』と説明していたりします。
 
 
今回は踏込んでお話しして売主さんでインスペクションはされないんですか?とお客様に代わって仲介業者さんにお聞きしてみました。
結果は『しません』というお話でしたが仲介の業者さんも良くご存じの方で買主さん負担で決済前に瑕疵保険の検査を受けて良いか聞いてみますとお話しして下さいました。
 
 
 
 
中古住宅を購入してリノベーションは現在若いお客様の住宅取得の中の選択肢として浸透してきていますが不動産の購入は慎重な部分も必要です。
購入後の工事ごとがある場合は事前に施工業者である工務店やリフォーム業者さんにご相談しながら進めていく方が安心できると思います。
 
 
ただし、ご相談される会社さんがインスペクションや耐震診断、断熱改修などの知識が少ない場合は注意が必要かと思います。
購入前の見立てが甘いと工事内容や金額が大きく変わってくる危険性もあります。私たちも実際に施工して感じるのは調査しても思ったようにいかない事も多いという事です。
 
 
その点も踏まえて購入前のご相談、お打合せを密にしておく事をお勧めいたします。
 
 
以上、名藤でした。

既存住宅の断熱改修工事についてポイント 高断熱窓のポイント

2019-07-04
カテゴリ:広島,現場,リフォーム,リノベーション,名藤,高気密・高断熱,性能向上リノベーション,耐震改修,断熱改修,断熱性能の事,窓の事,不動産,中古住宅,インスペクション
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名藤です。
今週も耐震補強、断熱改修を行う佐伯区の性能向上リノベーションの現場についてブログを書きます。
 
前回までは断熱材の施工の事について書かせて頂きましたが、
 
今週は窓の断熱改修についてです。
 
 
 
先週お話し床や壁、天井、屋根の断熱施工はお家の中では大きな面積を占める部分の断熱工事なのでそれなりにコストも掛かり、そのコストに関する断熱効果も期待できる工事です。
 
 
 
今回の窓はコストに関する効果がどうかと言うと、
 
超コストパフォーマンスの良い断熱工事です!
 
 
 
今回の現場でこんな計算をしてみました。
前回のブログで書きました建物の断熱性能の計算です。非常に分かりにくいのですが数字で表さないと性能向上が分かりにくいので計算しますね。
 
改修前は前回同様改修前の建物の断熱性能です。
改修後の数値は床、壁、天井の断熱材を入れて窓は交換せずにそのままとした場合の性能です。
 
【断熱性能】
平成28年基準で試算
〇改修前
外皮平均熱貫流率 Ua値=1.23(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値=3.0(判定NG)
 


 
〇窓はそのままで床・外壁・屋根のみ断熱材施工した場合
外皮平均熱貫流率 Ua値=0.89(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値=2.3(判定OK)

 
 
 
前回のブログで書きましたが床、壁、天井の断熱材の厚みや性能は現在も省エネ基準と同じかそれ以上の性能を確保できる仕様にしております。それでも計算上は現在の基準のUA値と比べるとNGになりました。
窓を高断熱の樹脂窓と2重サッシに交換した場合は、前回のブログでも書きましたが、
 

【断熱性能】
〇窓交換、2重化、床・外壁・天井の断熱材施工
外皮平均熱貫流率 Ua値=0.50(判定OK)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値=1.6(判定OK)
 
 
ではコスト面での効果はどうかというと、
床・壁・天井断熱材費用 約500,000(施工費別途)
外皮面積=263.353㎡
Ua値改善=0.34

断熱窓費用 約700,000(施工費別途)
窓面積=24.377㎡
Ua値改善=0.39
 
断熱材の外皮面積(床、壁、天井)の面積は窓面積の約10倍になりますがUa値の改善は窓の断熱化の方が効果が高いです。
 
コスト的には窓の方が1.4倍ほど高い金額になっていますが10分の1の面積で高断熱化の寄与する割合はかなり高い事が分かります。
 
以上の結果を見て分かるように窓の高断熱化は断熱効果を得るのにとても重要です。
 
なぜなら住宅のエネルギーが漏れたり、入ったりしやすい場所の中で窓は夏、冬共に第1位だからです。
 
 

 
 
 
窓を断熱化するのは省エネと快適性UPの為には大前提です。今回の佐伯区の現場も1階は全て樹脂サッシに交換します。商品はYKKapさんのAPW330です。
 
 
2階もインナーサッシを施工します。商品はYKKapさんのプラマードUでガラスはペアガラスを施工します。
 
省エネ住宅の新築、リフォームにおいて窓の断熱化はマストです。

断熱の数値だけではなく、冬の窓近辺の寒さの原因であるコールドドラフト現象を抑え、結露も抑えてくれます。
窓の断熱化無くして性能向上無しです。
次回はこちらの中古住宅の購入までの流れを書こうと思います。
賢く、安全に中古住宅を購入するためのポイントを書いていこうと思いますのでお楽しみに。
以上、名藤でした。

既存住宅の断熱改修工事についてポイント 断熱材施工のポイント

2019-07-04
カテゴリ:広島,現場,リフォーム,リノベーション,名藤,性能向上リノベーション,耐震改修,断熱改修,断熱性能の事,不動産,中古住宅,インスペクション
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名藤です。

今週も耐震補強、断熱改修を行う佐伯区の性能向上リノベーションの現場についてブログを書きます。

前回までは耐震補強の基本となる壁の補強基礎や水平構面について書かせて頂きました。

今週は断熱改修についてご説明させて頂きます。

断熱改修工事は耐震補強と共に大切な性能向上工事の一つです。
大型のリノベーション工事において費用や性能に大きく関わるのでご興味がある方も多いと思います。

こちらのお家は前回もお話ししましたが事前のインスペクション(建物診断)をしていたのでその時に耐震の状況と共に断熱材の施工状況、劣化状況も確認していました。
 

調査時に見て分かった事は断熱材は入っていましたが効果としては『ほぼ効いていない』状況でした。
古い住宅の場合、今回の様に断熱材は入っているが効いていないか、入っていないかどちらかがほとんどです。
 
壁を開けて分かった事ですが断熱材は結露によるカビが原因でグラスウールの内部で黒く変色していました。

この様に断熱材は施工の不備が原因で長い年月かけて結露によって断熱材の性能が奪われている場合がほとんどです。
元をたどれば施工の時に気密処理をきちんとしなかった事が原因ですが当時はそんな事も気にせず『断熱材を入れればいい』くらいの感覚だったと思います。

改修時にこの黒くなった断熱材付近には、ほとんどの場合腐食が見られ、シロアリの蟻害がある場合が多いです。
特に北側の浴室、洗面室まわりにその様な状況が起きています。
この腐食と蟻害は建物の断熱性能云々の前に対処する必要があります。
 
 
 

事前のチェックのお話はこれぐらいにして、今回の現場の断熱材の施工についてご説明していきます。
今回の佐伯区のお家では壁には床にはフェノールフォーム50㎜、壁は高性能グラスウール105㎜、天井には同じく高性能グラスウール210㎜を施工します。
現場ではすでに床の断熱材の施工をしております。
壁と屋根はこれから断熱材を施工していきます。
前述にもあります様にただ単に断熱材を入れたら良いという訳ではないので床、壁、天井の断熱材にしっかりと気密シートを施工していき、隙間になる部分には気密テープを処理したり、
ウレタンガンでウレタンを充填したりして隙間を埋めていきます。

隙間を埋める事で断熱材の性能が100%発揮できるように見えない部分の気密処理をしっかりとしていきます。
また、お施主様とのお打合せの中で事前にどの位まで性能を上げていくかを考えながらご提案をしています。
とても分かりにくいのですが耐震診断同様に断熱性能も性能を事前に計算する事が可能です。

まず分からないであろう数値の値をこのブログで書くというこの無礼をお許し下さい。
性能値を見て安心するのは実務者だけなのですがキッチリ最初から検討してますよというアピールです(◎_◎;)

【断熱性能】
平成28年基準で試算
BEFORE
外皮平均熱貫流率 Ua値=1.23(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値=3.0(判定NG)


AFTER
外皮平均熱貫流率 Ua値=0.50(判定OK)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値=1.6(判定OK)

簡単に言うと40年近く前の断熱性の無い建物が現在の省エネ基準に適合する建物までランクアップする事になります。
お客様にはとても分かりにくい部分ですが、昨年お引き渡しした『団欒の家』お施主様は冬の室内の暖かさにびっくりされたと生の声を頂きました。
断熱性能は耐震性能を共に分かりにくい部分もありますが、施工後の違いは体験された人にしか分からない良さがあります。
予算的に厳しい部分も出てくるのでエリア断熱したり、風除室的に使うスペースを設けたり工夫をしながらお施主様にご提案しております。

今回も分かりにくい内容ですがとても大切な事です。今後改修工事を検討されている方のご参考になれば幸いです。

次回は断熱改修の中でもキモと思われる窓の断熱改修についてブログを書こうと思います。

以上、名藤でした!!

既存住宅の耐震補強工事についてポイント 基礎・水平構面の考え方

2019-06-28
カテゴリ:現場,リフォーム,リノベーション,名藤,長期優良リフォーム,性能向上リノベーション,耐震改修,断熱改修,不動産,中古住宅,インスペクション
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名藤です。

先週に引き続き耐震補強、断熱改修を行う性能向上リノベーションの現場のご報告です。

前回は耐震補強の基本となる壁の補強についてご説明させて頂きました。

今回は基礎と水平構面についてです。

少し分かりにくいお話ですがご説明します。

 

基礎に関してですが今回のお家は基礎のコンクリートに鉄筋が入っており、鉄筋コンクリート造りの基礎でした。この鉄筋が入っているか、いないかで基礎部分の耐震補強の考え方が変わります。

 

 

基礎に鉄筋が入っていない無筋のコンクリート基礎の場合は耐震補強を考える上では鉄筋コンクリート造りの基礎を付け足す添え基礎を作る事で対応します。以前性能向上リノベーションを行った団欒の家では新しい鉄筋コンクリートの基礎を既存の無筋コンクリートに添えて基礎の耐震補強を行いました。

 
 

また、上部の構造だけを考えて基礎を補強しない選択肢もあるかと思いますが基本的には足まわりの補強はとても重要だと思います。

中古住宅を購入して耐震補強工事を行う場合は既存の基礎の鉄筋の有無を確認される事をお勧めします。

 

 

 

続いて水平構面。

水平構面と聞いてなんじゃそりゃと思われるかもしれませんが、友人の設計士さんがとても分かりやすい言葉でお客様にご説明されていたので紹介します。

ダンボール箱の底と上部のフタを閉めずに横方向から箱を押すとダンボールは大きく形を変えてしまいます。しかし両方のフタを閉めるとダンボールは横方向から押されても形を変えにくくなります。

 

 
 

つまり、建物の縦方向の荷重や揺れに関しては壁や柱が支えますが横方向の揺れや歪みに関してはこのフタの役目をする部分があると構造上強くなると言う意味です。

昔からこの水平方向の力を伝達する部材は使われています。新築工事をしているお家で見かけた事もあるかもしれませんが火打ち梁と呼ばれる部材がこれにあたります。また今建てられているお家では床自体が強い構造であれば床もこの水平構面になります。

今回のお家は火打ち梁がありましたが本数が少ない事、下屋根部分の水平構面がない事を理由に金属の火打ち梁を施工し、一部天井に構造用合板という板状の物を貼って水平構面を確保しました。

 
 

とても分かりにくいお話ですが耐震補強ではとても重要な事です。少しでもご参考になると嬉しいです。

次回は断熱改修について書きたいと思います。

以上、名藤でした。

 

 

既存住宅の耐震補強工事についてのポイント 壁の補強についての考え方

2019-06-20
カテゴリ:広島,現場,リフォーム,リノベーション,名藤,性能向上リノベーション,耐震改修,断熱改修,不動産,中古住宅,インスペクション
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名藤です。

なんやかんやでブログをサボってしまいました(-_-;)
という訳で久々のブログですが、既存住宅の耐震改修について書きたいと思います。
今回は耐震のキモである壁の補強についてです。

現在佐伯区で戸建て住宅の耐震、断熱を行う性能向上リノベーションが着工しております。
現場では解体工事が完了し、床下地の施工と耐震補強を行っています。

耐震補強ですが解体前にある程度床下、小屋裏に潜って状況を把握してはおりましたがいざ解体すると構造体に蟻害や腐朽があったり、思っていたのと違う構造の組み方などがあるので
解体してから再度耐震の計画を確認します。

今回耐震補強の計画の為に使ったソフトは(株)えびす建築研究所さんの達人診断です。
広島県の木造住宅耐震改修低コスト工法講習会『耐震リフォーム達人塾』で紹介されたソフトです。
低コストで効率的な壁の耐震改修のディティールが沢山入っていてその場で強さやバランス、細かい事をいうと壁の端部の金物の仕様まですぐに分かる優れものです。

耐震改修は強い壁をただ入れたら良いという訳ではなく、コストや基礎の状況、金物、配置等を考慮しないと高くてバランスの悪い耐震補強になってしまいます。

今回は既存の耐力壁も多く、基礎の状況も良かったので既存の筋交いと呼ばれる耐力壁は生かしつつ、その他の場所で新規の補強する壁を設置しました。
ここでポイントですが、建物の隅などに既存の耐力壁を設置している既存住宅が多いのですが、その部分に更に強い壁を補強するとその端部の金物は大きな力に対して耐えられる物にする必要が出てきます。
簡単に言うと強い壁を既存の壁の配置で作るより、強すぎない壁をバランス良く配置が大切なポイントです。

なので建物角の耐力壁はそのままで、基礎のある間仕切り壁の部分や、角から1ピッチでも離した部分に新たな耐力壁を設けた方が金物を小さくできます。
建物の形状で変わりますがシンプルな形状の建物であればこの金物の配置に関しては上記の様な工夫が必要だと思います。

今回のこちらのお家も上記の様な事を工夫しながら現場監督の岡崎と相談しながら進めています。

まだまだ書き足りない部分もありますが、今回はこのへんで。
次回は基礎と水平構面について書きたいと思います。
以上、名藤でした。

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