家づくりＱ＆Ａ｜広島で新築、リフォームをしている旭ホームズ

家づくりＱ＆Ａ

土地取得時の注意点について

注意点3　土地の安全性を確認しましょう

住宅の耐震性や耐久性をいくら追及しても、住宅が建つ土地が安全性に欠けていれば本末転倒です。

不動産売買の際に、蔑ろになります特に注意する点を３点挙げさせて頂きます。

１.ハザードマップのご利用による災害危険地域の判断

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものである。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されている。ハザードマップを利用することにより、災害発生時に住民などは迅速・的確に避難を行うことができ、また二次災害発生予想箇所を避けることができるため、災害による被害の低減にあたり非常に有効である。2014年に起こりました広島市の土砂災害に関しましても、このハザードマップを上手く活用出来ていれば、被害ももう少し緩和出来たのかもしれません。一般論としてこのハザードマップに掲げられている地域の、敢えての物件購入は避けられた方がいいと思います。

広島県土砂災害ハザードマップサイト

＝＞http://www.sabo.pref.hiroshima.lg.jp/portal/map/kiken.aspx

2.崖条例に抵触する物件での建築

崖条例とは　

崖条例とは崖に近接する住宅の安全を確保するための法律です。
崖が崩れた場合のことを想定して崖から一定の距離を離しなさいという主旨の条例です。　
離すことができなければ、地盤補強や擁壁を作るなどがけ崩れを防止するための対策をする必要があります。そうしなければ建築許可がおりません。残念ながら不動産売買の際、この崖条例に関する重要事項説明が無い事が多いのです。ここで思いもしない１００万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。

広島県の崖条例はどうように規定させているのか調べてみました。

下記のページの第四条の二に記載されています。
＝＞http://www3.e-reikinet.jp/hiroshima-ken/d1wreiki/347901010016000000MH/3...

「住居の用に供する建築物を建築する場合には、その敷地（災害危険区域内にあるものを除く。）が、二メートルを超える高さのがけ（地表面が水平面に対し三十度を超える角度をなす土地をいう。以下同じ。）の上にあるときにあつてはがけの下端から、五メートル以上の高さのがけの下にあるとき（特別警戒区域内にあるときを除く。）にあつてはがけの上端から、当該建築物との間にそのがけの高さの一・七倍以上の水平距離を保たなければならない。」　
わかりやすく言うと「５Ｍ以上の高さの崖の下に家を建てる場合は、がけの上端から崖の高さx1.7倍、離しなさい」となっています。
ただし、緩和規定が書いてあり、がけ崩れの災害防止工事などをした場合は離す必要がありません。
建築予定の場所を管轄する各行政の建築課窓口で崖条例に関しては教えてくれますので、ご自分でも是非、物件取得前に必ず調査をしてみてください。

3.地盤状況についての調査

住宅を新築される際、法令化された瑕疵保険により建物建築前に土地の地盤調査が義務付けられております。但し土地取得の際、地盤の状態に関しましては売買とは無関係となる事が殆どです。これが現状です。皆さんは殆どが土地購入後に建てられる建物の配置が決まってから地盤調査を「エイヤー」とされ、運が良ければ地盤補強なし、運が悪ければ地盤補強有りという現実に必ず直面致します。ここで思いもしない１００万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。当然ですが、住宅が建つ土地が軟弱地盤だと全く意味がございません。不同沈下により窓やドアの開け閉めが困難になり、また外壁にクラックが生じるなど、住宅に不具合が生じる事は将来安心して暮す事が出来なくなると言っても過言では無いでしょう。

ではどの様にして事前に土地の地盤状況をを調べたらいいのか？

①地盤調査会社が公開している地盤調査の近隣データをリサーチする。

地盤調査会社のジャパンホームシールドさんが公開してます過去の近隣調査　データが見られるサイトです。物件購入前のご判断材料になるはずです。

こちらから＝＞https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

②土地売買の決済の前に予め地盤調査をさせて頂く

売主様のご了解を頂く事が前提ですが、土地売買契約後から土地決済までの間で、事前の地盤調査依頼をしてみましょう。その結果で土地の売買がどうこうなる訳では無いと思いますが、以後一か八かの建物資金計画を立てる前に地盤の状況が判明する事は、決してこれからの家づくりにマイナスになる訳ではありません。

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住宅ローンについて

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6.住宅ローン減税について教えてください。

Ａ.住宅ローン減税、又は住宅ローン控除（住宅取得控除）とは・・・

正式な名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅（一定の要件有り）購入（又は新築・増改築）にあたり、住宅ローンを借り入れた場合、その年末残高に一定の％（控除率）を掛けた金額が、本来その人が支払うべき年間の取得税額（年収や家族構成によって異なります）から一定の期間（控除期間）だけ控除される（差し引かれる）制度をいいます。

従って所得税が会社の年末調整によって自動的に源泉徴収（給与天引き）された場合は、住宅を購入した（入居した）翌年に確定申告を行う事によって還付される（戻って来る）事になります。もし、所得税から控除しきれない場合は、上限を97500円として個人住民税から控除されます。

但し、本来支払うべき所得税額や個人住民税額を超えて戻ってくる事は有りません。

・住宅ローン減税（控除）の適用要件

・合計所得金額が3000万円以下である事。

・家計の床面積が50㎡以上で、その２分の１以上が自己の居住用である事。

・取得の日から６ヶ月以内に入居し、12月31日迄に引続き入居している事。

・借入金は金融機関からのもので、返済期間が10年以上である事。

・控除額と控除期間

消費税10%へ引上げ」が延期されたことに伴い、一般住宅の場合、認定住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅）の場合とも、住宅ローン減税の適用期限が1年半延長され、平成31年6月30日までの入居分が対象になる予定です。期間以外の条件等内容の変更はありません。

「住宅ローン減税の概要」

	一般住宅	認定住宅
居住の用に供した年	平成26年4月1日～平成31年6月30日	平成26年4月1日～平成31年6月30日
控除期間	10年	10年
控除率	1%	1%
住宅ローンの年末残高の限度額	4,000万円	5,000万円
各年の控除限度額	40万円	50万円
（住民税からの各年の控除限度額）※1	（13.65万円）	（13.65万円）
合計最高控除額	400万円	500万円

※住民税からの控除は所得税の課税所得金額等の7%が限度

認定長期優良住宅とは

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅。
認定基準には、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の9つの性能項目がある。

認定低炭素住宅とは

省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量が△10%以上であることおよび、HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）の導入、節水対策、木材の利用、ヒートアイランド対策など、その他の低炭素化に資する措置が講じられている住宅。

住宅取得のための贈与の非課税枠は拡大

住宅取得のために、祖父母や親から贈与を受けた場合、平成26年までは「良質な住宅用家屋※2」で1,000万円まで、その他の住宅で500万円までは非課税という制度がありました。この制度が延長され、平成27年12月までは、「良質な住宅用家屋※2」で1,500万円まで、その他の住宅は1,000万円までと非課税枠も拡大される予定です。
平成28年以降はこの非課税枠が次第に減っていくことになっていますが、平成28年10月に消費税率が10%になった場合には、平成29年9月までは「良質な住宅用家屋※2」で3,000万円まで、その他の住宅は2,500万円までと非課税枠が大幅に拡大される案になっています。

※2「良質な住宅用家屋」……省エネルギー対策等級4（ただし、平成27年4月以降は断熱等性能等級4）、または耐震等級2以上、または免震建築物に該当する住宅用家屋

【住宅取得のための贈与の非課税枠】

	平成26年	平成27年
良質な住宅用家屋	1,000万円	1,500万円
その他	500万円	1,000万円

住宅ローン減税でいくら税金がもどってくる？

実際にいくら税金が戻ってくるのか、計算してみましょう。

まずは、対象となる年に支払った所得税額を確認します。次に、住宅ローンの年末の残高（一般住宅の上限は4,000万円、認定住宅の上限は5,000万円）の1％を計算します。その金額が所得税から戻ってくる（控除される）金額です。年末残高の1％よりも所得税額の方が少なければ、残りの部分が住民税から差し引かれます。

下記のAさんは、支払った所得税が16万円、住宅ローンの年末残高の1％は25万円です。所得税16万円が戻ってきて、ひききれなかった9万円は翌年納める予定の住民税から差し引かれる、という試算になります。

201601181708238200.png (638×308)

価格.com住宅ローン控除（減税）シミュレーション

こちらから＝＞http://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp

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土地取得時の税金について

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1.住宅を取得（購入）すると掛かる税金は？

1-1　印紙税

1-2　消費税

1-3　登録免許税

1-4　不動産取得税

等が挙げられます。

詳しくは下記　不動産ジャパン様のサイトをご覧ください。

＝＞こちらから

http://www.fudousan.or.jp/tools/tax/buy01.html

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メンテナンス・保証について

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住宅の保険って何ですか？

A. 新築住宅には瑕疵（かし）担保責任保険という制度があります。瑕疵とは通常一般的に備わっていて当然の本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていない事を指します。住宅については隠れた欠陥とも言われ、通常住宅に本来有するべき性能や品質を有しない場合に使われる言葉です。隠れたというのは通常の注意を払っても発見できない事を意味し、善意無過失であるのに生じてしまった事を意味します。しかしこうした事例があっても建設業者に支払い能力が無かったり、既に倒産したりしていた場合、買主は補修する為に自己資金を負担する事を強いられます。そこでこの様な買主を作らないために法律が作られました。この法律では新築住宅を供給する施工業者は柱や屋根、基礎、開口部の雨漏りといった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たす為に必要な資力を予め供託金を積み立てるか、保険に加入する方法のいずれかで担保する事を義務付けられています。保険に加入している場合、買主は業者が倒産したり、支払い能力不足を理由に補修を拒否した場合には基本構造部分や雨漏りに関する工事に関して保険金の支払いを受ける事ができます。

保険制度によって実際に居住される買主はしっかりと守られることになります。また建設業者は保険制度が求める性能を担保する為に検査を受け施工段階から品質を確保する事ができます。

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建築コストについて

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坪単価って何ですか？

A. 1坪あたりの建築費用の事で建物本体価格を面積（坪）で割った数値の事です。1坪は約3.3m2で、建築工事において建物の規模と費用を割り出すために使われる計算です。

例えば延べ床面積40坪で家の価格が2,400とすると坪単価は60万円となります。

坪単価で大まかな建物の費用、グレードを知る事ができますが坪単価の計算に当てはまらない部分もあるので注意が必要です。形状や階数、土地の状況で単価の考え方が通用しない場合もございます。例えば平屋建ての場合や、複雑な形の建物、造成が必要な場合や基礎形状が一般的な納まりと違う場合は坪単価通りとならないので注意が必要です。

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工務店と大手ハウスメーカーの違いについて

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大手ＨＭと工務店の見積りの違いって何ですか？

A. 大手ハウスメーカーと当社の様な地場工務店の違いは沢山ありますが一番はコスト体質だと思います。大手ハウスメーカーの場合、大きな住宅展示場に沢山の営業マンや社員がおり、販促物のプレゼントやイベントなどをして営業、集客活動を行っております。その経費は誰が負担しているのでしょうか？それは未来のお客様である検討中のお客様です。

当社の様な地場工務店は少数で多機能化した会社が多いと思います。一人何役もこなしながら上手に経費をかけない体質で経営している会社が多いと思います。その代わりに大きなイベントやプレゼントなどは期待できません。

大きな予算を掛けて多くの集客を集める大手ハウスメーカーのやり方だと自ずと見積り価格は高くなると思います。

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