家づくりQ&A|広島で新築、リフォームをしている旭ホームズ

 

家づくりQ&A

 

土地取得時の注意点について

土地取得時の注意点について
 
注意点1 土地購入はエリアの決定から
 
土地探しをする上で、まず考えなければならないのは「エリアの決定」です。

何に重点を置くのかでエリアがおよそ決まってくると思います。

 

―土地取得時のチェックポイント

 

 

1.   最寄駅(バス停)までの環境・・・距離・所要時間・道路状況・交通量・治安 

2.   通勤や通学経路・・・ 距離・所要時間・交通機関の運行頻度

3.   公共施設・・・距離・所要時間・各施設での駐車及び駐輪場環境

4.   スーパー等の商業施設・・・距離・所要時間・営業時間・駐車及び駐輪場環境

5.   医療施設・・・距離・所要時間・診療時間・休診日

6.   教育施設・・・距離・所要時間・評判

7.   嫌悪施設・・・施設種類・騒音・振動・悪臭・関係車両の出入り頻度

8.   周辺環境の変化・・・計画道路予定・空き地の有無・大型施設の建設

9.   交通状況・・・交通量・騒音・振動・大気汚染

10. 近隣状況・・・周辺住居の形態(戸建・マンション・アパート)・近隣住民

       町内会活動・近隣トラブル有無

11. 土地履歴・・・浸水歴・土壌汚染・過去の使用用途

 

 

上記項目を見て、「こんなにあるの?」と驚かれたかもしれません。

しかし、これから購入しようとしている土地は恐らく一生付き合っていく土地ではありませんか?

将来お子様達に引継いでいく土地でもあると思いますので、確認は大切です。

また、土地は時間帯によって大きく顔を変えるものです。朝・昼・夜と最低3回は現地を訪れ、周辺の雰囲気は知っておきましょう。

 
注意点2 家が建てられる土地かどうかを調べましょう
実は、全ての土地に家が建てられる訳ではありません。

土地購入は不動産屋さんを通すので安心ですとお考えでは無いでしょうか?

全てをお任せというのは非常に危険性を伴います。

後で後悔をされない為にも大きなポイントを4つ挙げさせて頂きます。

 

 

1.    用途地域

   ・・・都市計画法では、都市計画区域と都市計画区域外とがあります。また都市計画区域の中には「市街化区域」と「市街化調整区域が有り住宅を建築出来るのは基本的に「市街化区域」になります。しかし、この「市街化区域」内でも家が建てられない土地があります。それは「工業専用地域」です。最低限知っておいてください。

 

2.   土地と道路の関係

   ・・・マイホームは建築基準法という法律を守り建てる事が出来ます。法律では土地と道路の関係も規制しており、住宅用の土地には、幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならないと「接道義務」が存在しています。もし接面道路が4m未満の土地であったならば、道路の中心線から2m後退したところを道路境界線とみなす「セットバック」という規制が発します。注意すべき点は、セットバック分だけ土地が削られ、セットバックした土地には建物は当然のこと、外構の塀等も設置は出来ません。

 

 

3.   接する道路の種類

・・・道路には「公道」と「私道」とが有り、公道は国道・県道・市町村道といった行政が所有する道路です。私道は一般の人が所有する敷地を通行用に利用している道路となります。道路ごとで注意すべき点はありますが、「私道」は個人の所有という事もあり、詳細な調査をしなければトラブルに巻き込まれる事もあります。この点は良く注意をしてください。  

 

4.   斜線制限

     ・・・地域によって建物の高さや面積などに制限が掛かります。北側隣家の日射を遮らないための「北側斜線制限」、隣地の日当たりや風通しに配慮する「隣地斜線制限」、接面道路幅員によって建物の高さが制約を受ける「道路斜線制限」等、この他にも様々な制限が細かく決められています。

 

土地の制限をきちんと確認せず購入してしまうと、希望通りの間取りや、思い描いた理想の家にならないことがあります。
 
注意点3 土地の安全性を確認しましょう
住宅の耐震性や耐久性をいくら追及しても、住宅が建つ土地が安全性に欠けていれば本末転倒です。
不動産売買の際に、蔑ろになります特に注意する点を3点挙げさせて頂きます。
 

1.ハザードマップのご利用による災害危険地域の判断

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものである。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されている。ハザードマップを利用することにより、災害発生時に住民などは迅速・的確に避難を行うことができ、また二次災害発生予想箇所を避けることができるため、災害による被害の低減にあたり非常に有効である。2014年に起こりました広島市の土砂災害に関しましても、このハザードマップを上手く活用出来ていれば、被害ももう少し緩和出来たのかもしれません。一般論としてこのハザードマップに掲げられている地域の、敢えての物件購入は避けられた方がいいと思います。


広島県土砂災害ハザードマップサイト

=>http://www.sabo.pref.hiroshima.lg.jp/portal/map/kiken.aspx

 

2.崖条例に抵触する物件での建築 

崖条例とは 

崖条例とは崖に近接する住宅の安全を確保するための法律です。
崖が崩れた場合のことを想定して崖から一定の距離を離しなさいという主旨の条例です。 
離すことができなければ、地盤補強や擁壁を作るなどがけ崩れを防止するための対策をする必要があります。そうしなければ建築許可がおりません。残念ながら不動産売買の際、この崖条例に関する重要事項説明が無い事が多いのです。ここで思いもしない100万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。

 

 

広島県の崖条例はどうように規定させているのか調べてみました。


下記のページの第四条の二に記載されています。
=>http://www3.e-reikinet.jp/hiroshima-ken/d1wreiki/347901010016000000MH/3...

 
「住居の用に供する建築物を建築する場合には、その敷地(災害危険区域内にあるものを除く。)が、二メートルを超える高さのがけ(地表面が水平面に対し三十度を超える角度をなす土地をいう。以下同じ。)の上にあるときにあつてはがけの下端から、五メートル以上の高さのがけの下にあるとき(特別警戒区域内にあるときを除く。)にあつてはがけの上端から、当該建築物との間にそのがけの高さの一・七倍以上の水平距離を保たなければならない。」 
わかりやすく言うと「5M以上の高さの崖の下に家を建てる場合は、がけの上端から崖の高さx1.7倍、離しなさい」となっています。
ただし、緩和規定が書いてあり、がけ崩れの災害防止工事などをした場合は離す必要がありません。
建築予定の場所を管轄する各行政の建築課窓口で崖条例に関しては教えてくれますので、ご自分でも是非、物件取得前に必ず調査をしてみてください。

 

3.地盤状況についての調査

住宅を新築される際、法令化された瑕疵保険により建物建築前に土地の地盤調査が義務付けられております。但し土地取得の際、地盤の状態に関しましては売買とは無関係となる事が殆どです。これが現状です皆さんは殆どが土地購入後に建てられる建物の配置が決まってから地盤調査を「エイヤー」とされ、運が良ければ地盤補強なし、運が悪ければ地盤補強有りという現実に必ず直面致します。ここで思いもしない100万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。当然ですが、住宅が建つ土地が軟弱地盤だと全く意味がございません。不同沈下により窓やドアの開け閉めが困難になり、また外壁にクラックが生じるなど、住宅に不具合が生じる事は将来安心して暮す事が出来なくなると言っても過言では無いでしょう。


ではどの様にして事前に土地の地盤状況をを調べたらいいのか?

 

①地盤調査会社が公開している地盤調査の近隣データをリサーチする。

地盤調査会社のジャパンホームシールドさんが公開してます過去の近隣調査 データが見られるサイトです。物件購入前のご判断材料になるはずです。


こちらから=>https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

 

②土地売買の決済の前に予め地盤調査をさせて頂く

売主様のご了解を頂く事が前提ですが、土地売買契約後から土地決済までの間で、事前の地盤調査依頼をしてみましょう。その結果で土地の売買がどうこうなる訳では無いと思いますが、以後一か八かの建物資金計画を立てる前に地盤の状況が判明する事は、決してこれからの家づくりにマイナスになる訳ではありません。

 
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