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家づくりQ&A

土地取得時の注意点について

注意点3 土地の安全性を確認しましょう

住宅の耐震性や耐久性をいくら追及しても、住宅が建つ土地が安全性に欠けていれば本末転倒です。
不動産売買の際に、蔑ろになります特に注意する点を3点挙げさせて頂きます。
 

1.ハザードマップのご利用による災害危険地域の判断

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものである。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されている。ハザードマップを利用することにより、災害発生時に住民などは迅速・的確に避難を行うことができ、また二次災害発生予想箇所を避けることができるため、災害による被害の低減にあたり非常に有効である。2014年に起こりました広島市の土砂災害に関しましても、このハザードマップを上手く活用出来ていれば、被害ももう少し緩和出来たのかもしれません。一般論としてこのハザードマップに掲げられている地域の、敢えての物件購入は避けられた方がいいと思います。


広島県土砂災害ハザードマップサイト

=>http://www.sabo.pref.hiroshima.lg.jp/portal/map/kiken.aspx

 

2.崖条例に抵触する物件での建築 

崖条例とは 

崖条例とは崖に近接する住宅の安全を確保するための法律です。
崖が崩れた場合のことを想定して崖から一定の距離を離しなさいという主旨の条例です。 
離すことができなければ、地盤補強や擁壁を作るなどがけ崩れを防止するための対策をする必要があります。そうしなければ建築許可がおりません。残念ながら不動産売買の際、この崖条例に関する重要事項説明が無い事が多いのです。ここで思いもしない100万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。

 

 

広島県の崖条例はどうように規定させているのか調べてみました。


下記のページの第四条の二に記載されています。
=>http://www3.e-reikinet.jp/hiroshima-ken/d1wreiki/347901010016000000MH/3...

 
「住居の用に供する建築物を建築する場合には、その敷地(災害危険区域内にあるものを除く。)が、二メートルを超える高さのがけ(地表面が水平面に対し三十度を超える角度をなす土地をいう。以下同じ。)の上にあるときにあつてはがけの下端から、五メートル以上の高さのがけの下にあるとき(特別警戒区域内にあるときを除く。)にあつてはがけの上端から、当該建築物との間にそのがけの高さの一・七倍以上の水平距離を保たなければならない。」 
わかりやすく言うと「5M以上の高さの崖の下に家を建てる場合は、がけの上端から崖の高さx1.7倍、離しなさい」となっています。
ただし、緩和規定が書いてあり、がけ崩れの災害防止工事などをした場合は離す必要がありません。
建築予定の場所を管轄する各行政の建築課窓口で崖条例に関しては教えてくれますので、ご自分でも是非、物件取得前に必ず調査をしてみてください。

 

3.地盤状況についての調査

住宅を新築される際、法令化された瑕疵保険により建物建築前に土地の地盤調査が義務付けられております。但し土地取得の際、地盤の状態に関しましては売買とは無関係となる事が殆どです。これが現状です皆さんは殆どが土地購入後に建てられる建物の配置が決まってから地盤調査を「エイヤー」とされ、運が良ければ地盤補強なし、運が悪ければ地盤補強有りという現実に必ず直面致します。ここで思いもしない100万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。当然ですが、住宅が建つ土地が軟弱地盤だと全く意味がございません。不同沈下により窓やドアの開け閉めが困難になり、また外壁にクラックが生じるなど、住宅に不具合が生じる事は将来安心して暮す事が出来なくなると言っても過言では無いでしょう。


ではどの様にして事前に土地の地盤状況をを調べたらいいのか?

 

①地盤調査会社が公開している地盤調査の近隣データをリサーチする。

地盤調査会社のジャパンホームシールドさんが公開してます過去の近隣調査 データが見られるサイトです。物件購入前のご判断材料になるはずです。


こちらから=>https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

 

②土地売買の決済の前に予め地盤調査をさせて頂く

売主様のご了解を頂く事が前提ですが、土地売買契約後から土地決済までの間で、事前の地盤調査依頼をしてみましょう。その結果で土地の売買がどうこうなる訳では無いと思いますが、以後一か八かの建物資金計画を立てる前に地盤の状況が判明する事は、決してこれからの家づくりにマイナスになる訳ではありません。

 
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住宅ローンについて

1.どんな人でも住宅ローンは組めますか?

 

A.まず住宅ローンが組めるかどうかが問題となります。(○△×で表記)

 

会社員・サラリーマンで源泉徴収表の出る方

・一般に勤続年数は2年以上必要ですが、銀行によっては例外もあります。

・一般に税込年収は200万円以上必要ですが、銀行によっては150万円以上という所もあります。

 

契約社員・派遣社員で源泉徴収票の出る方

・一般に契約元、派遣元の会社に勤続年数が3年以上あればOKですが、銀行によっては1年以上でOKという所や、派遣先にも3年以上と要件が加わる所もあります。

・税込年収については、一般の会社員・サラリーマンと同様になります。

 

自営業者・職人で確定申告をしている方

同じ仕事を3年間継続して行い、基本的に確定申告書の控えを3年分

提出出来る事が必要です。但し前職が同一職業である場合は、3年以下でも申し込める等の例外があります。

・年収は確定申告書の控えに記載してある「収入金額」ではなく、「所得金額」欄の合計を基準にして、3年分の平均を出したものが基準年収となります。最低年収は会社員・サラリーマンと同様に考えます。

 

会社経営者・会社役員の方

・有限会社・株式会社の経営者・役員の場合も、もちろん住宅ローンを組む事が出来ます。通常は給与取得者として源泉徴収票が出ている事が多いですが、このケースでは更に会社の「決算書」・・・税務申告の控え3期分が必要になります。

 

 

 パートタイマー又はアルバイトの方

基本的に、この方で住宅ローンを組む事が出来ません。年収は関係有りません。但し、奥様がご主人の住宅ローンを補助する為にパート収入の有る場合は、年収の一部に計算が可能である場合があります。

 

 年齢が満65歳の方

・住宅ローンの申込年齢の上限は、一般的に65歳未満ですが、銀行によっては70歳未満でも可能な場合がございます。

・但し、この場合でも勤続年数や年収の基準を満たしている事は必要ですし、

 年齢に応じて借入年数は短くなりますので、注意が必要です。

 ちなみに、完済年齢は各銀行により75歳までもしくは80歳までとなります。

 

主婦の方

・既婚の主婦でも、お勤めをしていて上記の条件を満たせば、住宅ローンを組む事が可能です。但し、基本的にはご主人が連帯保証人になる事が必要です。

・ご主人が、勤続年数、年収、年齢等の基準を満たさない場合には、主婦の方が単独(主債務)で住宅ローンを組める場合もあります。

 

× 団体信用生命保険にご加入出来ない方

・通常、銀行の住宅ローンを組む場合の必要条件に、団体信用生命保険に加入が出来るご健康な方という要件があります。

 これは提携している生命保険会社の判断基準に添えなければ、自動的に住宅ローンが組めなくなるというものです。大病を過去に起こした事があったり、現在治療中の場合もこれに非該当になる場合がございますので、ご注意が必要です。

 

× 個人情報に問題のある方

・過去にローンやクレジット等の取引において、返済の遅延、延滞等の理由により、個人信用情報に問題があるとされた方は、住宅ローンを組む事が出来ません。

現在NONBANK(消費者金融等)でお借入のある方、お借入の枠をお持ちの方も住宅ローンを組む事が出来ません。

 解らないだろうと思われていても、個人信用情報先に照会すれば全てが判明します。

・この点についてご不安がある方は、弊社の住宅ローン担当者までご連絡・ご相談くださいませ。

 

*また、全国銀行協会全国銀行個人信用情報センター、㈱シーシービー等の個人信用情報開示サービスを利用 して問題があるか否かを確認する事が出来ます。

 

        ・全国銀行協会全国銀行個人信用情報センター

       TEL 012054558

      ・㈱シーシービー

             TEL 0120440029

 
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土地取得時の税金について

1.住宅を取得(購入)すると掛かる税金は?

1-1 印紙税
 
1-2 消費税
 
1-3 登録免許税
 
1-4 不動産取得税
 
等が挙げられます。
 
詳しくは下記 不動産ジャパン様のサイトをご覧ください。
 
=>こちらから
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メンテナンス・保証について

住宅の保険って何ですか?

 A. 新築住宅には瑕疵(かし)担保責任保険という制度があります。瑕疵とは通常一般的に備わっていて当然の本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていない事を指します。住宅については隠れた欠陥とも言われ、通常住宅に本来有するべき性能や品質を有しない場合に使われる言葉です。隠れたというのは通常の注意を払っても発見できない事を意味し、善意無過失であるのに生じてしまった事を意味します。しかしこうした事例があっても建設業者に支払い能力が無かったり、既に倒産したりしていた場合、買主は補修する為に自己資金を負担する事を強いられます。そこでこの様な買主を作らないために法律が作られました。この法律では新築住宅を供給する施工業者は柱や屋根、基礎、開口部の雨漏りといった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たす為に必要な資力を予め供託金を積み立てるか、保険に加入する方法のいずれかで担保する事を義務付けられています。保険に加入している場合、買主は業者が倒産したり、支払い能力不足を理由に補修を拒否した場合には基本構造部分や雨漏りに関する工事に関して保険金の支払いを受ける事ができます。
 
保険制度によって実際に居住される買主はしっかりと守られることになります。また建設業者は保険制度が求める性能を担保する為に検査を受け施工段階から品質を確保する事ができます。
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建築コストについて

坪単価って何ですか?

 A. 1坪あたりの建築費用の事で建物本体価格を面積(坪)で割った数値の事です。1坪は約3.3m2で、建築工事において建物の規模と費用を割り出すために使われる計算です。
 
例えば延べ床面積40坪で家の価格が2,400とすると坪単価は60万円となります。
坪単価で大まかな建物の費用、グレードを知る事ができますが坪単価の計算に当てはまらない部分もあるので注意が必要です。形状や階数、土地の状況で単価の考え方が通用しない場合もございます。例えば平屋建ての場合や、複雑な形の建物、造成が必要な場合や基礎形状が一般的な納まりと違う場合は坪単価通りとならないので注意が必要です。
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工務店と大手ハウスメーカーの違いについて

大手HMと工務店の見積りの違いって何ですか?

 A. 大手ハウスメーカーと当社の様な地場工務店の違いは沢山ありますが一番はコスト体質だと思います。大手ハウスメーカーの場合、大きな住宅展示場に沢山の営業マンや社員がおり、販促物のプレゼントやイベントなどをして営業、集客活動を行っております。その経費は誰が負担しているのでしょうか?それは未来のお客様である検討中のお客様です。
当社の様な地場工務店は少数で多機能化した会社が多いと思います。一人何役もこなしながら上手に経費をかけない体質で経営している会社が多いと思います。その代わりに大きなイベントやプレゼントなどは期待できません。
大きな予算を掛けて多くの集客を集める大手ハウスメーカーのやり方だと自ずと見積り価格は高くなると思います。
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収納について

収納ってどのくらい必要?

 一般的によく言われているのが、床面積の10%以上あると良いとされています。

でも、収納スペースの割合だけで考えるのではなく、敵材適所を考えることも大切です。

家族の動線をチェックし、家族一人ひとりが、いつも帰ってきたら何処を通って何を置いているかもチェックが必要です。その、動線を考えながら収納を何処にどのくらいの量が必要かを考えます。『適時・適量・適所』が大事と言えますね!
 
 
参考ページはこちら>>「間取りとライフスタイル」
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暑さ・寒さ対策について

吹抜けは寒くないの?

基本は断熱、気密です。断熱、気密性能を持っていない吹抜けは夏暑く、冬寒い室内になってしまいます。
吹抜けを配置する位置によっても変わってきます。南面に吹抜けを配置し、太陽の光を多く取り入れるように設計すると、2階から暖かい光が1階へ入ってきます。
また、エアコンの配置を工夫することで、一台で1階と2階を暖めることも可能になります。
 
詳しくはこちら>>
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住宅が及ぼす健康被害について

ヒートショックって何ですか?

 冬の寒い日、家の中の温度差が身体に悪影響を及ばすことです。心筋梗塞・脳溢血・脳梗塞などで死亡する恐れがあります。
 
対策
 
旭ホームズは温度バリアフリーの家造りをしています。高気密・高断熱の家造りをご提案し、家の中の温度差を小さくして、ヒートショックを起こりにくくしています。実際に本社の隣のモデルハウスで体感することができます。温度バリアフリーの健康で快適な空間を一度体験してみてください。
 
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オプションになるもの

オプションはどこまでですか?

 当社のお見積もりの場合はオプションという概念はあまり無く、見積もりできる費用は全てお見積もりして総額でお客様がご判断できる様にしています。
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旭ホームズ株式会社
〒731-5101
広島県広島市佐伯区
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