家づくりQ&A
土地取得時の注意点について
注意点3 土地の安全性を確認しましょう |
1.ハザードマップのご利用による災害危険地域の判断
ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものである。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されている。ハザードマップを利用することにより、災害発生時に住民などは迅速・的確に避難を行うことができ、また二次災害発生予想箇所を避けることができるため、災害による被害の低減にあたり非常に有効である。2014年に起こりました広島市の土砂災害に関しましても、このハザードマップを上手く活用出来ていれば、被害ももう少し緩和出来たのかもしれません。一般論としてこのハザードマップに掲げられている地域の、敢えての物件購入は避けられた方がいいと思います。
広島県土砂災害ハザードマップサイト
=>http://www.sabo.pref.hiroshima.lg.jp/portal/map/kiken.aspx
2.崖条例に抵触する物件での建築
崖条例とは
崖条例とは崖に近接する住宅の安全を確保するための法律です。
崖が崩れた場合のことを想定して崖から一定の距離を離しなさいという主旨の条例です。
離すことができなければ、地盤補強や擁壁を作るなどがけ崩れを防止するための対策をする必要があります。そうしなければ建築許可がおりません。残念ながら不動産売買の際、この崖条例に関する重要事項説明が無い事が多いのです。ここで思いもしない100万円単位の費用が発生する事にもなりますので、特に注意が必要です。
広島県の崖条例はどうように規定させているのか調べてみました。
下記のページの第四条の二に記載されています。
=>http://www3.e-reikinet.jp/hiroshima-ken/d1wreiki/347901010016000000MH/3...
わかりやすく言うと「5M以上の高さの崖の下に家を建てる場合は、がけの上端から崖の高さx1.7倍、離しなさい」となっています。
ただし、緩和規定が書いてあり、がけ崩れの災害防止工事などをした場合は離す必要がありません。
建築予定の場所を管轄する各行政の建築課窓口で崖条例に関しては教えてくれますので、ご自分でも是非、物件取得前に必ず調査をしてみてください。
3.地盤状況についての調査
住宅を新築される際、法令化された瑕疵保険により建物建築前に土地の地盤調査が義務付けられております。
①地盤調査会社が公開している地盤調査の近隣データをリサーチする。
こちらから=>https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918
②土地売買の決済の前に予め地盤調査をさせて頂く
売主様のご了解を頂く事が前提ですが、土地売買契約後から土地
住宅ローンについて
4.住宅ローンにはどんな種類がありますか? |
1. 固定金利選択型
2. 固定金利期間選択型
3. 変動金利型
(1) 固定金利型
住宅ローンの融資申し込み又は融資実行時で、借入当初から完済までの
適用金利が予め確定している商品です。元利金等返済の場合、毎月の返済額が変わらず、金利変動リスクが少ない為、長期的に家計管理がしやすいというメリットがあります。
従って将来金利が上昇して返済額がアップすると返済が困難になりそうな人
反面、固定金利は2の固定金利期間選択型や3の変動金利型よりも通常、適用金利が高めとなる為、返済額が高くなる可能性があるというデメリットがあります。
フラット35(35S)とは・・・
民間の金融機関と住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)が提携して、住宅ローン債権を証券化したタイプの住宅ローンになります。
「フラット35」には通常住宅ローンで必要となる保証料や繰上げ返済手数料が不要というメリットもあります。融資額は基本的に物件価格の100%までで、フラット35による諸費用ローンは有りません。
融資が利用できる住宅に一定の基準(適合証明・・・有料)が設けられていたり、といった制限もあります。また団体信用生命保険(住宅ローンの債務者死亡の場合に住宅ローンの残債が免除される保険)加入に別途費用がかかります。
(2) 固定金利期間選択型
当初定めた固定期間(2.3.5.7.10年・・・など)は適用金利が固定されますが、期間終了後は、その時点での市場金利を元に、金融商品を選び直す(但し全期間固定型にする事は出来ない)商品です。固定期間中は金利変動によるリスクはありませんが、比較的短期の固定期間選択した場合には、まだ残りの返済期間が長く、変動金利と同様に金利変動リスクさらされるだけではなく、変動金利型の様に5年間は返済額が変わらないとか、金利が大幅に上昇しても返済額については金利改定前の1.25倍までしか上がらない、といったルールも無いので、注意が必要です。
一般に適用金利は選択する固定金利が長くなるにつれて高くなります。固定金利期間選択型は固定金利期間終了後の返済額の変動に対応出来る人(固定金利期間終了時までに繰り上げ返済資金が入るとか、子供の教育期間が過ぎて返済額が増えても問題ない)で、全期間までは金利を固定したくないと考える人に向いています。
(3) 変動金利型
適用される住宅ローンが半年毎に見直される商品です。
その時々の市場金利が適用される為、お金を貸す側の銀行にとっては
金利を固定するよりも金利変動に伴う融資リスクが少なく、従って
借りる側にとっては、適用金利が低い分、当初の返済額も抑えられますが、絶えず金利変動によるリスクにさらせれる事になります。
従って、多くの金利変動型の商品は、適用金利は半年毎に変わっても、返済額は5年間固定されるというルールを設けています。
更に5年後に返済額が変更されるとしても、従前の1.25倍までというルールを設け、金利の上昇により返済額が大幅にアップされる事に歯止めをかけています。
しかし、返済額が変わらなくても金利の変動に伴い、半年毎に元金と利息の割合は見直されており、急激に金利が上昇した場合などには、利息額が返済額を超えて未払い利息が発生する場合もあります。
従って、変動金利では、当初の返済額が少ない分、借り易く、返し易いといった反面、金利の変動によっては元金の返済がなかなか進まないケースもあるといったリスクが有ります。
変動金利型は今後金利が下降すると判断する人や、当初は支払いを低く抑えつつ、金利上昇によるリスクは積極的に繰り上げ返済により回避しようと考える人に向いています。
土地取得時の税金について
メンテナンス・保証について
建築後にメンテナンスはどんな事をしたら良いですか? |
建築コストについて
坪単価って何ですか? |
工務店と大手ハウスメーカーの違いについて
大手HMと工務店の見積りの違いって何ですか? |
収納について
収納ってどのくらい必要? |
でも、収納スペースの割合だけで考えるのではなく、敵材適所を考えることも大切です。