スタッフ日替わりつぶやき
スタッフブログ 日替わりつぶやき
広島市佐伯区で耐震、断熱、劣化対策を行った中古住宅性能向上リノベーションの物件で完成内覧会を行います。
2019-11-11
カテゴリ：広島，現場，リフォーム，リノベーション，名藤，性能向上リノベーション，耐震改修，断熱改修，寒くない家，断熱性能の事，不動産，中古住宅
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かなりお久しぶりです。名藤です。
ここ数か月、新築、リフォーム問わず沢山のお問合せを頂いておりなかなかブログを書くという事が出来ておりませんでした。反省です。
以前からブログでご報告していた佐伯区の性能向上リノベーションの物件がこの度完成し、完成現場内覧会を行う事になりました。
性能向上リノベーションとはなんぞやという事で簡単にご説明すると、
新築時から年数の経過したお家の問題点である『断熱性能（省エネ性能）』、『耐震性能』、『耐久性』などを現行の一般的な住宅性能レベル以上の性能にアップさせるリノベーションの事を性能向上リノベーションと言います。
性能向上による良質なストック住宅の活用や既存住宅の資産価値向上にもなります。
また中古住宅購入前には既存住宅瑕疵保険の検査やインスペクションも受けて中古住宅購入前のお客様の不安も取り除きながら工事を進めてきました。
こちらのお家がどれくらい性能向上したか計算もしているのでちょっとマニアックですがちゃんと性能値も出します。
【耐震性能】
一般財団法人 日本建築防災協会 木造住宅の耐震診断と補強方法 一般診断法による診断
上部構造評点
BEFORE 0.78（倒壊する可能性が高い）
↓
AFTER 1.40（一応倒壊しない）
【断熱性能】
平成28年基準で試算
BEFORE
外皮平均熱貫流率 Ua値＝1.23(NG)
冷房期の平均日射熱取得率 ηAc値＝3.0(NG)
暖房期の平均日射熱取得率 ηAH値＝5.2
↓
AFTER
外皮平均熱貫流率 Ua値＝0.50(OK)
冷房期の平均日射熱取得率 ηAc値＝1.6(OK)
暖房期の平均日射熱取得率 ηAH値＝2.9
なんのこっちゃ？と思われるかもしれませんが事前の設計段階で性能値を計画して建築コストと性能のバランスを取って設計しました。
若いお施主様が依頼主ですが、今後35年間払っていく住宅ローンや光熱費、安全性などを考慮すると事前に計画しておく事で中古住宅購入の不安が少なくなると思い計算しました。
現場の写真をBEFORE→AFTERで少しお見せします。
実際の現場に来ると高性能なリノベーションの空気感が味わえます。
また当日現地に私もおりますので何かご質問があればお答えさせて頂きます。
ぜひこの機会に性能向上リノベーションをした建物をご体感下さい。
BEFORE
AFTER ※外構工事途中です。
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AFTER
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平屋のご相談が増えています。
2019-08-23
カテゴリ：広島，新築，名藤，高気密・高断熱，ZEH，省エネ住宅，会社の事，旭ホームズ，設計の事，寒くない家，断熱性能の事，パッシブ
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お久しぶりです。名藤です。
最近新規のお問合せなど沢山頂いており嬉しい限りです。
ブログが少し疎かになっておりました。申し訳ございません。
ところで平屋のプランニングが増えています。
これから建築予定が1つ、プランニング中が3つ、直近でお引き渡ししたお家が1つです。
建て替えするならいつかは平屋がいいなぁ～と思いつつ、敷地の規模など平屋を計画するには色々と前提条件がある事も事実かと思います。
現在計画中のお家はどのお家も敷地面積に余裕があり、周辺のロケーションも平屋に向いている敷地条件だと思います。
土地の規模がご要望の間取りを賄える規模である事はもちろんの事、南面がひらけていたり、段上がりの敷地であったり、南面が道路であったりと好条件である事が平屋プランがはまった要因だと思っています。
特に敷地面積に関しては1階にLDK、水まわり以外に寝室、子供室などの居室を全て計画しないといけないので敷地が大きい事に越した事はありません。
敷地が小さいとプランニングは大変というかうまく入りきらない事もあります。
また、周囲が高い建物に囲まれている敷地などですと採光の問題や太陽光などを載せても影になる事があるので注意が必要だと思います。
あとコストについてですが、平屋だからもの凄くコストダウンになるという訳ではありません。
基礎は大きくなりますし2階建てと同じ様に水まわりや収納などは必要でその全てを1階に設置するのでそれなりの延床面積になります。
面積とコストの問題を乗り切るために、半平屋みたいな形でプランする事もあります。その場合は屋根形状を片流れにして屋根の高い部分に子供室などを配置する事で面積とコストの問題を少しでも緩和させようと検討する事もあったりします。
平屋の場合、坪単価的なコスト計算だとコストや生活スタイルのメリットをご提案しにくいのでまずはプランニングで総予算と建物規模で実際の金額がいくらなのか確認する方が良いと感じます。
以上、名藤でした。
明日は旭ホームズ夏祭りです！！
2019-08-23
カテゴリ：イベント，広島，名藤，会社の事
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名藤です。
明日は旭ホームズ夏祭りです！！
第11回 旭ホームズの夏まつり！
2019年8月24日（土）10：00～15：00
今年もやります！かき氷・スーパーボール・お菓子つり
ヨーヨーつり・射的・モザイクタイルで工作教室
モデルハウスでは、ワークショップ・手作りお菓子・
雑貨やアクセサリーの販売をやっています。
ぜひ、遊びに来てください！！！
スタッフ一同心よりお待ちしております。
中古住宅を購入してリフォーム、リノベーションする前のポイントについて
2019-07-04
カテゴリ：広島，現場，リフォーム，リノベーション，名藤，性能向上リノベーション，耐震改修，断熱改修，不動産，中古住宅，インスペクション
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名藤です。
今週も佐伯区でリノベーション工事中の物件の事をブログに書こうと思います。
今回はこちらの物件を購入する前の段階でお客様と進めた安心して中古住宅を購入するための方法について書きたいと思います。
中古住宅を購入するにあたってお客様とはご自身で不動産屋さんに聞いて頂いたり、私達で探したりする中で気になる物件が出たら私たちの方で建築年月日や敷地の状況などを確認して購入後の耐震補強やその他の工事の費用がどれくらい掛かりそうかを事前にお打合せしながら進めていました。
これはリノベーション工事は最初から工務店である私たちの会社に依頼する事を念頭に置いて頂いていたので工事を前提に物件購入のアドバイスをさせて頂いていたからですが、中古住宅を購入前にリフォーム工事の相談ができるかどうかは大切な事だと思います。
中古住宅を購入してリノベーションをする場合に工事業者が決まっていない場合にある問題点を図で表してみました。
お客様が悩まれる点として購入しようとしている物件の状況がどのようなものか判断できないにも関わらず素人である自分の目で見て購入の意思決定をしなければいけない点があります。
客観的な劣化状況や耐震性能、隠れている部分の状況の予測はプロでも難しい部分なので初めて家を購入しようとしているお客様には難しいのは言うまでもありません。
また契約後のリノベーション費用を考慮しながら住宅ローンの仮審査を通していく必要がありますが、よく聞く予算の出し方として不動産屋さんが知り合いの建築業者にザックリ聞いた費用で借入額を決定してしまい、実際は自分が思ったような工事内容ができず予算が合わなかった話や、劣化状況がひどく修復費用が掛かり肝心の性能向上や生活の快適性アップするための工事ができなかったというお話もよく聞きます。
住宅ローンの種類も金利や期間、優遇などを良く分からないまま不動産屋さんや建築業者の言うとおりにしてしまっていたりする話をよく聞きます。
その様な問題点をクリアにしないと安心して中古住宅を購入しにくいと思っています。
ですので今回の現場では上記の様な問題点を考慮してお客様と事前にお話しをして購入物件の内覧にご同行させて頂いたり、住宅ローンのお申し込みに関しても事前に工事範囲や内容をお打合せした上でご契約をし、住宅ローンの審査に入りました。今回の物件購入にあたってお客様と協力して進めたやり方をこちらも表にしてみました。
住宅ローンの審査が承認された後に売主さん、仲介業者さんの了解を得て既存住宅瑕疵保険の状況調査も行わせて頂きました。購入物件の状況も良く、建築年月日から新耐震基準である事も分かっていたので決済前に調査して頂き買主であるお客様負担で瑕疵保険にも加入しました。
これでお引き渡し後の雨漏りなどの瑕疵や決済時に登記費用を抑える事ができたり、工事の有無や工事後の性能に関わらず住宅ローン減税を受ける事が可能になりました。
ご理解のある売主さん、仲介業者さんだった事もありますが決済前に色々な調査ができた事は安心してお客様が購入できる材料になりました。
今回は踏込んでお話しして売主さんでインスペクションはされないんですか？とお客様に代わって仲介業者さんにお聞きしてみました。
結果は『しません』というお話でしたが仲介の業者さんも良くご存じの方で買主さん負担で決済前に瑕疵保険の検査を受けて良いか聞いてみますとお話しして下さいました。
中古住宅を購入してリノベーションは現在若いお客様の住宅取得の中の選択肢として浸透してきていますが不動産の購入は慎重な部分も必要です。
購入後の工事ごとがある場合は事前に施工業者である工務店やリフォーム業者さんにご相談しながら進めていく方が安心できると思います。
ただし、ご相談される会社さんがインスペクションや耐震診断、断熱改修などの知識が少ない場合は注意が必要かと思います。
購入前の見立てが甘いと工事内容や金額が大きく変わってくる危険性もあります。私たちも実際に施工して感じるのは調査しても思ったようにいかない事も多いという事です。
その点も踏まえて購入前のご相談、お打合せを密にしておく事をお勧めいたします。
以上、名藤でした。
既存住宅の断熱改修工事についてポイント 高断熱窓のポイント
2019-07-04
カテゴリ：広島，現場，リフォーム，リノベーション，名藤，高気密・高断熱，性能向上リノベーション，耐震改修，断熱改修，断熱性能の事，窓の事，不動産，中古住宅，インスペクション
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名藤です。
前回までは断熱材の施工の事について書かせて頂きましたが、
今週は窓の断熱改修についてです。
先週お話し床や壁、天井、屋根の断熱施工はお家の中では大きな面積を占める部分の断熱工事なのでそれなりにコストも掛かり、そのコストに関する断熱効果も期待できる工事です。
今回の窓はコストに関する効果がどうかと言うと、
超コストパフォーマンスの良い断熱工事です！
今回の現場でこんな計算をしてみました。
前回のブログで書きました建物の断熱性能の計算です。非常に分かりにくいのですが数字で表さないと性能向上が分かりにくいので計算しますね。
前回のブログで書きました建物の断熱性能の計算です。非常に分かりにくいのですが数字で表さないと性能向上が分かりにくいので計算しますね。
改修前は前回同様改修前の建物の断熱性能です。
改修後の数値は床、壁、天井の断熱材を入れて窓は交換せずにそのままとした場合の性能です。
改修後の数値は床、壁、天井の断熱材を入れて窓は交換せずにそのままとした場合の性能です。
【断熱性能】
平成28年基準で試算
〇改修前
外皮平均熱貫流率 Ua値＝1.23(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値＝3.0(判定NG)
↓
〇窓はそのままで床・外壁・屋根のみ断熱材施工した場合
外皮平均熱貫流率 Ua値＝0.89(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値＝2.3(判定OK)
外皮平均熱貫流率 Ua値＝1.23(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値＝3.0(判定NG)
↓
〇窓はそのままで床・外壁・屋根のみ断熱材施工した場合
外皮平均熱貫流率 Ua値＝0.89(判定NG)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値＝2.3(判定OK)
前回のブログで書きましたが床、壁、天井の断熱材の厚みや性能は現在も省エネ基準と同じかそれ以上の性能を確保できる仕様にしております。それでも計算上は現在の基準のUA値と比べるとNGになりました。
窓を高断熱の樹脂窓と2重サッシに交換した場合は、前回のブログでも書きましたが、
【断熱性能】
↓
〇窓交換、2重化、床・外壁・天井の断熱材施工
外皮平均熱貫流率 Ua値＝0.50(判定OK)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値＝1.6(判定OK)
外皮平均熱貫流率 Ua値＝0.50(判定OK)
冷房期の外皮平均日射熱取得率 ηAC値＝1.6(判定OK)
ではコスト面での効果はどうかというと、
床・壁・天井断熱材費用 約500,000（施工費別途）
外皮面積＝263.353㎡
Ua値改善＝0.34
外皮面積＝263.353㎡
Ua値改善＝0.34
断熱窓費用 約700,000（施工費別途）
窓面積＝24.377㎡
Ua値改善＝0.39
断熱材の外皮面積(床、壁、天井)の面積は窓面積の約10倍になりますがUa値の改善は窓の断熱化の方が効果が高いです。
コスト的には窓の方が1.4倍ほど高い金額になっていますが10分の1の面積で高断熱化の寄与する割合はかなり高い事が分かります。
以上の結果を見て分かるように窓の高断熱化は断熱効果を得るのにとても重要です。
なぜなら住宅のエネルギーが漏れたり、入ったりしやすい場所の中で窓は夏、冬共に第1位だからです。
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2階もインナーサッシを施工します。商品はYKKapさんのプラマードUでガラスはペアガラスを施工します。
省エネ住宅の新築、リフォームにおいて窓の断熱化はマストです。
断熱の数値だけではなく、冬の窓近辺の寒さの原因であるコールドドラフト現象を抑え、結露も抑えてくれます。
窓の断熱化無くして性能向上無しです。
次回はこちらの中古住宅の購入までの流れを書こうと思います。
賢く、安全に中古住宅を購入するためのポイントを書いていこうと思いますのでお楽しみに。
賢く、安全に中古住宅を購入するためのポイントを書いていこうと思いますのでお楽しみに。
以上、名藤でした。
