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中古住宅を購入してリフォーム、リノベーションする前のポイントについて

2019-07-04
カテゴリ:広島,現場,リフォーム,リノベーション,名藤,性能向上リノベーション,耐震改修,断熱改修,不動産,中古住宅,インスペクション
チェック
名藤です。
 
 
今週も佐伯区でリノベーション工事中の物件の事をブログに書こうと思います。
今回はこちらの物件を購入する前の段階でお客様と進めた安心して中古住宅を購入するための方法について書きたいと思います。
 
 
中古住宅を購入するにあたってお客様とはご自身で不動産屋さんに聞いて頂いたり、私達で探したりする中で気になる物件が出たら私たちの方で建築年月日や敷地の状況などを確認して購入後の耐震補強やその他の工事の費用がどれくらい掛かりそうかを事前にお打合せしながら進めていました。
 
 
これはリノベーション工事は最初から工務店である私たちの会社に依頼する事を念頭に置いて頂いていたので工事を前提に物件購入のアドバイスをさせて頂いていたからですが、中古住宅を購入前にリフォーム工事の相談ができるかどうかは大切な事だと思います。
 
 
中古住宅を購入してリノベーションをする場合に工事業者が決まっていない場合にある問題点を図で表してみました。
 
 
 
お客様が悩まれる点として購入しようとしている物件の状況がどのようなものか判断できないにも関わらず素人である自分の目で見て購入の意思決定をしなければいけない点があります。
 
 
客観的な劣化状況や耐震性能、隠れている部分の状況の予測はプロでも難しい部分なので初めて家を購入しようとしているお客様には難しいのは言うまでもありません。
 
 
また契約後のリノベーション費用を考慮しながら住宅ローンの仮審査を通していく必要がありますが、よく聞く予算の出し方として不動産屋さんが知り合いの建築業者にザックリ聞いた費用で借入額を決定してしまい、実際は自分が思ったような工事内容ができず予算が合わなかった話や、劣化状況がひどく修復費用が掛かり肝心の性能向上や生活の快適性アップするための工事ができなかったというお話もよく聞きます。
 
 
住宅ローンの種類も金利や期間、優遇などを良く分からないまま不動産屋さんや建築業者の言うとおりにしてしまっていたりする話をよく聞きます。
その様な問題点をクリアにしないと安心して中古住宅を購入しにくいと思っています。
 
 
 
ですので今回の現場では上記の様な問題点を考慮してお客様と事前にお話しをして購入物件の内覧にご同行させて頂いたり、住宅ローンのお申し込みに関しても事前に工事範囲や内容をお打合せした上でご契約をし、住宅ローンの審査に入りました。今回の物件購入にあたってお客様と協力して進めたやり方をこちらも表にしてみました。
 
 
 
住宅ローンの審査が承認された後に売主さん、仲介業者さんの了解を得て既存住宅瑕疵保険の状況調査も行わせて頂きました。購入物件の状況も良く、建築年月日から新耐震基準である事も分かっていたので決済前に調査して頂き買主であるお客様負担で瑕疵保険にも加入しました。
 
これでお引き渡し後の雨漏りなどの瑕疵や決済時に登記費用を抑える事ができたり、工事の有無や工事後の性能に関わらず住宅ローン減税を受ける事が可能になりました。
 
 
ご理解のある売主さん、仲介業者さんだった事もありますが決済前に色々な調査ができた事は安心してお客様が購入できる材料になりました。
 
 
購入前にインスペクションを行うかどうかが重要事項説明の中に入っていますが、このインスペクションの有無は不動産業者さんはサラッと説明して、『インスペクションはしません』と説明していたりします。
 
 
今回は踏込んでお話しして売主さんでインスペクションはされないんですか?とお客様に代わって仲介業者さんにお聞きしてみました。
結果は『しません』というお話でしたが仲介の業者さんも良くご存じの方で買主さん負担で決済前に瑕疵保険の検査を受けて良いか聞いてみますとお話しして下さいました。
 
 
 
 
中古住宅を購入してリノベーションは現在若いお客様の住宅取得の中の選択肢として浸透してきていますが不動産の購入は慎重な部分も必要です。
購入後の工事ごとがある場合は事前に施工業者である工務店やリフォーム業者さんにご相談しながら進めていく方が安心できると思います。
 
 
ただし、ご相談される会社さんがインスペクションや耐震診断、断熱改修などの知識が少ない場合は注意が必要かと思います。
購入前の見立てが甘いと工事内容や金額が大きく変わってくる危険性もあります。私たちも実際に施工して感じるのは調査しても思ったようにいかない事も多いという事です。
 
 
その点も踏まえて購入前のご相談、お打合せを密にしておく事をお勧めいたします。
 
 
以上、名藤でした。
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