築年数は、建物の耐震性を判断する重要な指標の一つです。特に1981年（昭和56年）以前に建てられた建物は旧耐震基準に基づいており、耐震性が低い可能性があります。

本記事では、築年数と耐震基準の関係や耐震基準、旧耐震基準と新耐震基準の違いのほか、築年数から耐震基準を知る方法について詳しく解説します。

築年数の定義

築年数は「建築経過年数」の略称で、建物が完成してからどれだけの年月が経過したかを指す言葉です。

築年数は通常、建物登記簿（表題部）に記載されている「原因及びその日付（登記の日付）」を基準として判断されます。建物がいつ完成したかを明確にすることで、不動産取引や建物の状態評価に役立ちます。

築年数は重要な情報

築年数は、特に不動産売買において重要な情報です。買主にとって物件選びの重要な判断材料となることから、不動産広告には築年数の記載が義務付けられています。

また、不動産広告において築年数を「新築」と表記できるのは、「建築後１年未満であって、居住の⽤に供されたことがないもの」に限られています。つまり、「新築」と表示された物件は未入居であることが保証され、購入希望者にとって安心材料となるでしょう。

築年数の正確な把握は、不動産の適正な価値を知るために欠かせない要素です。

築年数と耐震性の関係は？

1981年（昭和56年）以前に建てられた木造建築物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、保存状態やメンテナンスの有無にかかわらず耐震診断ソフトでは「耐震性を有しない」と見なされることが一般的です。

また、1981年以前に建てられた建物に関しては、県や市が解体費用の一部を補助する制度があります。この制度は古い建物を解体して、耐震性の高い新しい建物への建て替えを促すための措置です。補助金が交付されるほどのことだと考えても、築年数が古い建物の耐震性の低さが行政にも認識されているといえるでしょう。

耐震基準とは

耐震基準とは、建築基準法に基づき、建物が地震に耐えるために最低限満たすべき基準のことです。大地震が発生するたびに見直され、年々厳格化されています。

建築基準法は、建築物の敷地や構造、設備、用途について最低限の基準を定めることで、国民の命や健康、財産を守り、さらに社会全体の利益や安全を高めることを目的とした法律です。

つまり、耐震基準が目指しているのは、地震が発生したときに建物が崩壊せず、命や財産が守られることです。家そのものを守るというよりも、命や財産を守るために家が「安全な箱」として機能することが重要視されています。

そのため、耐震基準を満たしている建物であっても、地震が発生時に建物がまったく損傷しないとは限りません。地震後もそのまま住み続けられることを保証するものではないと、理解しておきましょう。

建築基準法は改正が行われている

建築基準法は1950年に制定され、その後1971年、1981年、2000年に大きな改正が行われています。

1971年の改正は、1968年の十勝沖地震を受けて、鉄筋コンクリート造の建物におけるせん断補強基準の強化が図られました。1981年の改正では、震度6強から7程度の大規模地震でも建物が倒壊しないことが基準として追加されています。

2000年の改正では、耐震基準がさらに厳格化されました。そのため、2000年以降に建てられた建物は、より高い耐震性能を持っていると考えられます。築年数が古い建物の場合は、耐震基準の違いを理解したうえで、必要に応じて補強や改修を検討することが重要です。

なお、1981年5月31日以前に確認申請を受けた建物は「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の建物は「新耐震基準」として区別されています。この旧耐震基準と新耐震基準の違いについては、後ほど詳しく説明します。

耐震性能を示す指標「耐震等級」

耐震性能を示す指標には、「耐震等級」があります。耐震等級が高いほど耐震性能が優れていると判断できます。

耐震等級は2000年に施行された「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づいた指標です。耐震等級を持つ建物は、新耐震基準を満たしていることが前提となっています。

耐震等級は以下の3段階に分類されます。

耐震等級1	・建築基準法で定められた耐震基準を満たす最低限の耐震性能 ・一般的な戸建て住宅で採用されることが多い
耐震等級2	・耐震等級1の1.25倍の耐震性能を持つ ・病院や学校などの公共施設で採用されることが多い
耐震等級3	・耐震等級1の1.5倍の耐震性能を持つ ・消防署や警察署など、防災拠点となる施設で採用されることが多い

耐震等級2以上の建物は「長期優良住宅」として認定される可能性があり、地震保険料の割引や減税、補助金の交付などの優遇措置を受けられます。

耐震等級などを取得していない建物については、専門家による「耐震診断」で現状を確認しましょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

1981年（昭和56年）に建築基準法が改正され、新耐震基準が導入されたことで、建物の耐震性に関する基準が大幅に強化されました。ここでは、1981年以前の旧耐震基準と1981年以降の新耐震基準の違いについて、詳しく解説します。

旧耐震基準

旧耐震基準では、10年に一度発生すると考えられる震度5強程度の中規模地震で、建物が倒壊しないことを基準としています。

ただし、旧耐震基準の建物は、震度5強程度の地震では倒壊しないとはいえ、震度6以上の地震が発生した場合では、倒壊する可能性が高いとされています。実際に、令和6年の能登半島地震では最大震度7の地震が発生しており、震度5強を超える大規模な地震に対する基準としては十分ではありません。

旧耐震基準に基づいて建てられた建物は、仮に破損したとしても修繕すれば居住を継続できることが求められていましたが、後述する新耐震基準に比べて耐震性が劣るため、注意が必要です。

新耐震基準

新耐震基準では、耐震性が大幅に強化されています。震度5強程度の中規模地震で建物がほとんど損傷しないことに加え、震度6強から7程度の大規模地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが基準とされています。

また、新耐震基準は建物自体の強度だけでなく、建物内にいる人の安全を守ることにも重点が置かれています。新耐震基準で建てられた建物は大きな地震が発生しても倒壊しにくく、避難や救助活動の時間を確保しやすくなっているといえるでしょう。

築年数から耐震基準を知る方法

建物が旧耐震基準と新耐震基準のどちらの耐震基準に基づいて建てられているかは、築年数からある程度判断できます。1981年6月1日以前に建てられた建物は旧耐震基準なので、2025年時点で築43年の建物であれば、新耐震基準に基づいて建てられている可能性が高いと考えられるでしょう。

ただし、耐震基準を正確に把握するには「建築確認日」を確認することが重要です。建物がどちらの耐震基準に従っているかは、竣工日（完成日）や築年月日ではなく、役所で建築確認申請が受理された日付によって決まるためです。

たとえば、竣工日が1981年10月であっても、建築確認日が1980年12月の場合、旧耐震基準で建てられている可能性があります。このように、築年数だけで耐震基準を判断できるとは限りません。

特にマンションなどの集合住宅では、建築確認申請日と竣工日が大きくズレることがあります。必ず建築確認申請日を確認するようにしましょう。

耐震性を確かめるなら耐震診断を受けよう

建物の耐震性を詳しく知りたいなら、築年数だけで判断するのではなく、耐震診断を受けることをおすすめします。

耐震診断とは、建物の壁の量や劣化の程度を確認し、耐震性能を評価することです。特に旧耐震基準で建てられた建物は、耐震診断を受けて必要な補強の有無を調べましょう。また、新耐震基準で建てられた建物であっても、築年数が経過して老朽化が懸念される場合は、耐震診断を受けることで補強が必要かどうかを確認できます。

旭ホームズでは、耐震改修を前提としたリノベーションの場合、費用をいただいて耐震診断を実施しており、診断結果を基に改修案やお見積もり、プランをご提案いたします。詳細な調査を行ったうえで、安心できる住まいをご提供いたしますので、お気軽にご相談ください。

耐震性と快適性を兼ね備えた旭ホームズのリノベーション事例

旭ホームズが手掛けた性能向上リノベーションにより、耐震性が向上した事例を紹介します。

『さんかく屋根の家』は、郊外で購入された中古住宅の基本性能を向上させた事例です。広いリビングに吹き抜けがある開放的な空間が魅力の住まいでしたが、断熱性能が低く、エアコンだけでは十分に暖まらない状態でした。

そこで、しっかりとした断熱材の施工と耐震補強工事を実施し、快適で安心して暮らせる住まいを実現しました。また、室内には自然素材や個性的な建材を採用し、南面に広がる山並みや田園風景と調和する自然豊かな空間が広がっています。

施工前には既存住宅のインスペクション（既存住宅の点検・調査）や小屋裏や床下の調査、耐震診断を行いました。今回のリノベーションによって、以下のように耐震性能が大幅に改善しています。

【一般財団法人 日本建築防災協会 木造住宅の耐震診断と補強方法 一般診断法による診断（上部構造評点）】

BEFORE	0.23（倒壊する可能性が高い）
AFTER	1.01（一応倒壊しない）

さらに、中古住宅購入時には売買瑕疵保険を付保するための現況調査を受けています。工事後の瑕疵に対して保険金が下りるとともに、住宅ローン減税の適用が可能です。

『さんかく屋根の家』のリノベーションは、2023年の性能向上リノベデザインアワードで特別賞を受賞しています。自然環境との調和を活かした設計や、確かな耐震補強による安全性向上が高く評価されました。

旭ホームズでは、まず建物の耐震性をしっかりと診断したうえで、最適な補強方法を提案いたします。耐震補強に加えて断熱改修を組み合わせることで、より安全で快適な住まいづくりをサポートします。購入した中古住宅や現在の住宅の耐震性に不安がある場合は、ぜひ旭ホームズにご相談ください。

旭ホームズの性能向上リノベーションについて詳しくはこちら

広島で新築・リフォームをするなら旭ホームズへ

木の家が持つ素材や素地を生かし、その土地の持つ要素を生かして設計し、末永く素晴らしい暮らしができる家作り。それが旭ホームズのこだわりです。

広島近郊で、高断熱・高気密な注文住宅をお考えの方や、性能向上リノベーションを検討されている方は、ぜひ一度、旭ホームズのモデルハウスへお立ち寄りください。

所在地	〒731-5101広島県広島市佐伯区五月が丘２丁目８
定休日	日・祝・水 ※事前のご予約があればご見学はいつでも可能です。 ※お休みの3日前までのご予約をお願いいたします。